Logement neuf, les promoteurs anticipent un nouveau recul des chantiers

Les promoteurs immobiliers français anticipent un nouveau recul des mises en chantier au troisième trimestre 2026. L’indicateur publié le 24 juillet par l’Insee tombe à moins 21, contre moins 14 en avril et une moyenne historique de moins 9. La dégradation vient presque entièrement des logements destinés à la vente, dont le solde d’opinion chute de moins 20 à moins 37.

Le logement locatif, principalement social, résiste mieux. Son indicateur remonte de moins 5 à zéro, proche de sa moyenne de long terme. Cette divergence montre que la construction soutenue par les bailleurs et investisseurs institutionnels amortit la crise, tandis que les programmes dépendant directement des ménages restent les plus fragiles.

Une demande toujours très inférieure à la normale

L’Insee mesure ici l’opinion des promoteurs et non un nombre de logements effectivement commencés. Le solde correspond à la différence entre les réponses favorables et défavorables. En juillet, celui portant sur la demande de logements neufs atteint moins 35, contre une moyenne historique de moins 13. Les réponses ont été recueillies entre le 25 juin et le 21 juillet.

Seulement 52 % des entreprises interrogées envisagent de mettre de nouveaux programmes à l’étude avec des architectes ou des bureaux spécialisés, contre 62 % en moyenne depuis 1991. Ce chiffre constitue un signal avancé important. Un projet abandonné aujourd’hui ne produira aucun logement livré dans deux ou trois ans.

Les stocks invendus restent également supérieurs à leur niveau habituel. Les promoteurs anticipent encore une baisse des prix de vente, mais celle-ci demeure limitée par les coûts de production. Au premier trimestre, les coûts dans la construction ont augmenté de 2,1 % sur un an, avec une hausse trimestrielle de 10,2 % pour l’énergie utilisée dans le bâtiment.

Les permis de mai ne suffisent pas à prouver une reprise

Les statistiques administratives donnent une image moins sombre, mais très volatile. En mai, 34 832 logements ont été autorisés, soit 23,7 % de plus qu’en avril. Cette hausse suivait cependant une chute de 31,3 % en avril, elle-même précédée d’un bond de 33,8 % en mars.

Sur douze mois, 384 935 logements ont été autorisés entre juin 2025 et mai 2026. Ce total reste 5,7 % inférieur à la moyenne des cinq années précédentes. Les mises en chantier sont estimées à 27 115 logements en mai, en hausse de seulement 1,1 % après une baisse de 11,5 % en avril. Ces données peuvent encore être révisées.

Un permis ne devient pas automatiquement un chantier. Le promoteur doit encore vendre suffisamment de logements, obtenir son financement et sécuriser les entreprises qui réaliseront les travaux. Lorsque les réservations sont trop faibles, une opération autorisée peut être retardée, redimensionnée ou abandonnée.

Les ventes privées se redressent à peine

Au premier trimestre, 16 502 logements neufs ont été réservés par des particuliers. Le volume augmente de 4 % par rapport au trimestre précédent, mais reste presque inchangé sur un an. Dans le même temps, seulement 13 939 logements ont été mis en vente, soit 12,7 % de moins sur le trimestre et 31,3 % de moins qu’un an auparavant.

Le stock disponible atteint encore 118 927 logements, malgré une baisse de 3,1 % sur trois mois. Les promoteurs réduisent donc davantage les nouvelles offres qu’ils ne relancent franchement les ventes. Cette stratégie limite l’accumulation d’invendus, mais prépare une offre plus faible si la demande repart.

Les ventes en bloc apportent un soutien décisif. Les bailleurs sociaux et autres investisseurs institutionnels ont réservé 13 318 logements au premier trimestre, en hausse de 2,8 %. Ils représentent 44,7 % de l’ensemble des réservations de logements neufs. Sans ces achats, l’activité de nombreux programmes serait encore plus faible.

Le crédit s’est stabilisé sans redevenir bon marché

Le financement des ménages s’améliore légèrement selon les promoteurs, mais reste nettement dégradé. La Banque de France confirme une stabilisation des taux plutôt qu’un véritable assouplissement. En mai, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations atteignait 3,21 %, presque inchangé depuis mars.

La production mensuelle de nouveaux crédits hors renégociations a reculé de 12 milliards d’euros en avril à 11,4 milliards en mai. Les emprunts sont presque tous à taux fixe, ce qui protège les ménages déjà propriétaires, mais le niveau actuel réduit encore la capacité d’achat des nouveaux acquéreurs.

Les prix des logements neufs n’ont pas suffisamment baissé pour compenser ce coût. Ils ont augmenté de 0,5 % au premier trimestre et sont restés presque stables sur un an. Les ménages supportent donc simultanément des prix élevés, des taux supérieurs à ceux d’avant 2022 et des critères bancaires exigeants.

Le plan public doit désormais produire des logements réels

Le gouvernement vise 400 000 logements construits par an et deux millions d’ici 2030. La loi de finances pour 2026 a créé un amortissement fiscal pour certains investissements locatifs neufs ou rénovés, tandis qu’un projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet. Il n’a pas encore achevé son parcours à l’Assemblée nationale.

Les incitations fiscales peuvent ramener des investisseurs et les ventes sociales peuvent sécuriser des opérations. Elles ne remplaceront toutefois ni la confiance des ménages ni la prévisibilité des règles. Une construction décidée pour vingt ou trente ans ne peut pas dépendre d’un dispositif modifié à chaque budget.

La relance doit donc être évaluée avec des indicateurs concrets, programmes étudiés, permis purgés de recours, chantiers commencés et logements livrés. Les résultats de juillet indiquent que le marché privé demeure très affaibli. Construire davantage exigera des procédures plus rapides, une fiscalité stable, des coûts maîtrisés et des collectivités capables d’autoriser les projets utiles sans renoncer à la qualité urbaine.